甘谷县人民政府

 

文件	文号	成文日期	发布日期	有效性
《甘谷县物业管理实施办法》	谷政发〔2020〕79号	2020年7月23日	2020年7月23日	5年

 
各乡镇人民政府，县直各单位：
    《甘谷县物业管理实施办法》已经县政府第48次常务会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。
 
 
 

 

 

　　第一条 为了规范全县物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和居住环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》和有关法律、法规规定，结合我县实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 本办法适用于全县行政区域内的物业管理活动。

　　新建住宅小区和配套设施比较齐全的原有住宅小区，应当实行物业管理。

　　配套设施不全的原有住宅小区，由所在地乡镇人民政府牵头，县物业管理行业主管单位指导，原产权单位组织实施(原产权单位改制的，由所属行业主管部门负责)，采取选聘物业公司、委托服务机构或者业主自治管理等方式，逐步实行物业管理。

　　配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

　　第四条 物业管理遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则，推行业主自主管理与专业服务相结合的市场化、社会化、智能化管理方式，提高物业管理服务水平。

　　第五条 县住房建设事务服务中心是全县物业管理的行业主管单位，负责全县行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县发改、公安、住建、民政、生态环境、市场监管、应急管理、自然资源、综合执法等行政主管部门以及乡镇人民政府、社区(村民委员会)，按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务指导和监督管理。

　　第六条 县物业管理行业主管单位应加强物业管理行业协会建设。

　　物业管理行业协会应依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

　　第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，应综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素。

　　第八条 业主是依法登记取得房屋的所有权人。

　　物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

　　业主、物业使用人不得以放弃权利为由不履行应承担的义务。

　　第九条 业主在物业管理活动中,享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十条 业主在物业管理活动中,履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十一条 业主大会由物业管理区域内的全体业主共同组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。业主大会的决定，对全体业主具有约束力。一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　第十二条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

　　符合前款规定的，建设单位应当书面报告县物业管理行业主管单位和所在地乡镇人民政府，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的，业主可以向县物业管理行业主管单位和所在地乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　第十三条 符合成立业主大会条件的，县物业管理行业主管单位和乡镇人民政府应当在收到建设单位或者业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，共同负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。

　　第十四条 首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位、乡镇人民政府代表、社区(村民委员会)代表组成,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府代表担任。

　　筹备组人数由5人以上的单数组成，具体人数和产生办法由物业所在地乡镇人民政府根据实际情况合理确定，并在物业管理区域进行公示。

　　第十五条 筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府或者社区(村民委员会)组织业主推荐或者自荐。

　　业主委员会委员应当符合候选人资格规定，鼓励党员、退休老干部、优秀人才等业主担任业主委员会候选人。

　　第十六条 建设单位在筹备组成立7日内，应向筹备组提供召开首次业主大会所需资料，并承担筹备组工作经费和首次业主大会费用。

　　第十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会，推选及表决办法在业主大会议事规则中规定。

　　推选参加业主大会的业主代表，应在会前3日内就业主大会表决事项，书面征求其所代表业主的表决意见。表决书经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会投票表决。

　　第十八条 业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集和使用专项维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受乡镇人民政府的指导，接受业主的监督。

　　业主委员会由5至11人单数组成。委员具体人数、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。

　　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可以连选连任。

　　第二十条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集业主大会，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十一条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列资格条件：

　　(一)具有完全民事行为能力，无不良信用记录;

　　(二)遵守管理规约、业主大会议事规则，模范遵守履行业主义务;

　　(三)本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域的物业服务企业任职;

　　(四)未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权;

　　(五)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(六)具有一定组织能力;

　　(七)管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;

　　(八)按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。

　　除上述条件外，业主委员会主任还应当符合以下条件：

　　(一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础;

　　(二)具有良好的职业道德，遵纪守法;

　　(三)具有必要的工作条件和工作时间;

　　(四)熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。

　　业主是法人或其他组织的，可以授权其代表参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织。

　　第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列信息，同时报送所在地乡镇人民政府和社区(村民委员会)：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)专项维修资金的筹集使用情况;

　　(四)物业共有部分的使用与经营收益情况;

　　(五)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(六)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第(三)、(四)、(五)项至少每半年向业主公布一次。

　　第二十三条 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。

　　第二十四条 业主委员会任期届满前三个月内，应当书面告知乡镇人民政府、社区(村民委员会)，乡镇人民政府应当指导业主委员会换届选举工作。业主委员会未按照前款规定报告的，乡镇人民政府可以应业主书面要求责令业主委员会限期整改。

　　第二十五条 换届选举小组由业主委员会、业主代表组成，其中业主代表由业主组织推荐或自荐产生，人数不得少于总人数的一半。换届选举小组人数应当为单数，具体人数和产生办法应当在业主大会议事规则中予以约定。

　　换届选举工作应当邀请乡镇人民政府、社区(村民委员会)代表参加，接受指导。

　　第二十六条 业主委员会应当自换届选举小组成立之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交乡镇人民政府或社区(村民委员会)。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，乡镇人民政府或社区(村民委员会)应当提供。

　　新一届业主委员会选举产生后，应当在30日内向县物业管理行业主管单位、乡镇人民政府办理业主委员会备案手续，乡镇人民政府或社区(村民委员会)应当在备案后10日内将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　拒不移交第一款所述物品的，乡镇人民政府应当督促移交，换届选举小组也可以请求物业所在地公安机关协助移交，公安机关应当及时予以协助。

　　第二十七条 自换届选举小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会对下列事项作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;

　　(二)调整物业收费标准;

　　(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项， 但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外;

　　(四)其他重大事项。

　　第二十八条 出现以下情形，由乡镇人民政府组织业主进行换届选举：

　　(一)业主委员会任期届满未组织改选，经乡镇人民政府限期整改仍未改选的;

　　(二)业主委员会启动改选，至任期届满仍未能选举产生新一届业主委员会的。

　　第二十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：

　　(一)因房屋转让等原因不再是本物业管理区域内业主的;

　　(二)因健康等原因丧失履行职责能力的;

　　(三)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的;

　　(四)在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的;

　　(五)业主委员会委员以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职请求的;

　　(六)管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或业主委员会根据业主大会的授权，罢免其委员资格：

　　(一)挪用、侵占业主共有财产行为的;

　　(二)索取或收受建设单位、物业服务企业或利害关系业主提供的钱物和非法利益的;

　　(三)利用职务之便要求物业服务企业减免本人或利害关系人物业服务费的;

　　(四)在竞选业主委员会委员期间有利益诱惑或作出侵害业主权益及他人合法权益的承诺等违规行为的;

　　(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关用途的;

　　(六)满1年以上不交纳物业服务费用的;

　　(七)连续3次以上无故缺席业主委员会会议的;

　　(八)经业主委员会二分之一以上委员或20%以上的业主提议撤销其委员资格的;

　　(九)被列为失信惩戒对象的;

　　(十)管理规约、业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

　　第三十一条 业主委员会委员人数不足但超过半数的，应当按照业主大会议事规则约定及时补足。

　　第三十二条 业主委员会委员人数不足总数的二分之一或者出现无法正常运行的其他情况时，应当提前进行换届选举工作。

　　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区(村民委员会)在乡镇人民政府的指导下，代替行使业主委员会的职责。

　　第三十三条 县物业管理行业主管单位、自然资源部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。对影响消防、避险、燃气、电梯以及其他属于全体业主共有的设施设备使用的，不得分割划分。

　　第三十四条 分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域;但被市政道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　第三十五条 在取得商品房预售许可或者现房销售前，建设单位应当持下列资料向项目所在地县物业管理行业主管单位申请划分物业管理区域：

　　(一)房地产开发项目核准或者备案文件;

　　(二)土地使用权证;

　　(三)建设用地规划许可证;

　　(四)建设工程规划许可证;

　　(五)建设工程开(施)工许可证;

　　(六)其他相关资料。

　　县物业管理行业主管单位应当自受理申请之日起20日内，会同自然资源部门按本办法第三十三条、第三十四条规定进行划分。

　　建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。

　　第三十六条 新建住宅物业时，建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房、智慧安防小区集中用房等。

　　同一物业管理区域分期开发建设的项目，物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当首期建设;不能首期建设的，建设单位应当提供符合要求的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。不动产登记部门在办理首次登记时，应当注明物业服务用房、业主委员会议事用房室号。物业服务用房、业主委员会议事用房属于全体业主所有，应当专门用于物业管理工作，不得擅自处置或者改变用途。

　　第三十七条 一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业服务。

　　第三十八条 住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》有关规定，通过招投标方式选聘具有相应资格的物业服务企业，提供前期物业服务。但有下列情形之一的，经住宅物业所在地县物业管理行业主管单位批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

　　(一)住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的;

　　(二)投标人少于3个的;

　　(三)法律、法规另有规定的。

　　第三十九条 商品房销(预)售前，建设单位应当制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并持下列资料向物业项目所在地县物业管理行业主管单位备案：

　　(一)临时管理规约样本;

　　(二)通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件;

　　(三)前期物业服务合同;

　　(四)物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件;

　　(五)房屋使用说明书。

　　第四十条 新建住宅实行物业交付承接查验制度。前期物业承接查验和物业承接查验应当按照《物业承接查验办法》有关规定执行。

　　物业承接查验可以邀请业主代表、县物业管理行业主管单位、乡镇人民政府、社区(村民委员会)、专业经营单位等代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行，对物业承接查验的过程和结果进行公证。

　　建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业交付使用前15日内，与受聘的物业服务企业完成承接查验工作，签订《物业管理承接查验协议》。

　　第四十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件报送县物业管理行业主管单位备案，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四十二条 物业服务合同期满，但物业管理区域未依法选聘物业服务企业，并且原物业服务企业未放弃服务的，业主大会或者业主委员会没有异议的，原物业服务合同继续履行至新物业服务合同生效之日。

　　第四十三条 业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同。应当在《物业服务合同》生效前15日内，由业主委员会会同新选聘的物业服务企业、原物业服务企业完成移交工作(另有约定时限的除外)。

　　第四十四条 物业服务企业在物业服务活动中，享有下列权利：

　　(一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;

　　(二)依照国家、省市有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;

　　(三)劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为;

　　(四)法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

　　第四十五条 物业服务企业在物业服务活动中，履行下列义务：

　　(一)落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作;

　　(二)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生;

　　(三)对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修;

　　(四)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务;

　　(五)实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件;

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第四十六条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　第四十七条 物业服务事项包含下列内容：

　　(一)建筑物共有部位的维护和管理;

　　(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

　　(三)共有部位的绿化、环境卫生的养护和管理;

　　(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

　　(五)物业服务档案和物业档案的管理;

　　(六)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业企业可以就超出物业服务合同约定的服务与业主另行约定。

　　第四十八条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。保障性住房物业服务和普通商品住房前期物业服务收费标准由县价格行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价。

　　同一物业管理区域内同一物业服务等级、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。

　　第四十九条 建设单位出售房屋时，向房屋买受人承诺减免物业服务费的，减免的物业费应由建设单位承担，建设单位与物业服务企业另有约定的除外。

　　第五十条 在交付房屋时产生的纠纷，由建设单位和业主协商解决，业主应按照物业服务合同约定交纳物业服务费。

　　第五十一条 物业服务企业应当公示下列信息：

　　(一)物业服务企业基本信息、人员配置、物业服务或投诉电话等;

　　(二)物业服务合同、服务内容及标准、收费项目及收费标准;

　　(三)电梯、消防、安防等共用设施设备及供水、供电、供气等专业经营设施设备的维护保养单位名称、资质、联系方式等基本信息和安全警示标识;

　　(四)共用水电费用分摊情况;

　　(五)共有部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况;

　　(六)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;

　　(七)物业服务企业的诚信服务承诺;

　　(八)其他应当公开的信息。

　　第五十二条 物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的，应当提前60日内告知。

　　物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(三)移交物业服务用房;

　　(四)分项清算预收、代收的有关费用;

　　(五)专项维修资金使用情况资料;

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　第五十三条 业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第五十四条 业主、物业使用人在物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)在房屋装饰装修时损坏房屋承重结构的;

　　(二)违法搭建建筑物和构筑物、改变住宅外立面、在非承重外墙上开门开窗的;

　　(三)侵占、损坏公共园林绿地，擅自改变绿地使用性质的;

　　(四)堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道、应急通道、盲道，毁损共用消防设施、器材的;

　　(五)餐饮服务业超过规定标准排放油烟、噪声或产生振动，影响居民生活的;

　　(六)未经批准饲养犬只、未按规定拴养或圈养犬只、非法带犬进入公共场所，饲养的犬只不按规定登记、免疫和定期检测的;

　　(七)侵占、损坏楼道等物业共用部位、共用设施设备等行为;

　　(八)擅自改变房屋使用性质的;

　　(九)在公共建筑物、构筑物、树木及其他共用设施上涂写、刻画，擅自张贴广告、墙报、标语和海报等宣传品的;

　　(十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害物质的;

　　(十一)从建筑物、构筑物内向外抛掷物品的;

　　(十二)随意堆放、倾倒垃圾、杂物的;

　　(十三 )法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业、业主委员会应当加强对物业管理区域的巡查、管理，发现存在以上有关行为的，应当及时有力予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，并协助做好相关工作。

　　第五十五条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，不得有下列行为：

　　(一)擅自提高收费标准、增加收费项目或者降低服务标准;

　　(二)擅自利用或者允许他人利用物业共有部位、共用设施设备进行经营;

　　(三)擅自改变物业服务用房、业主委员会议事活动用房和共有部位、共用设施设备的用途;

　　(四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益;

　　(五)物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;

　　(六)擅自退出物业管理区域或者不履行物业服务合同约定义务;

　　(七)擅自实施停水、停电、停气;

　　(八)无正当理由阻止供水、供电、供气、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业管理区域服务;

　　(九)泄露业主、物业使用人信息;

　　(十)其他损害业主权益的情形。

　　第五十六条 有关行政主管部门在接到相关违法行为的投诉、举报后，应当及时登记并依法调查处理。对不属于本部门职权范围的事项，应当及时移送给相应的行政主管部门，并告知投诉人、举报人。

　　第五十七条 业主或者物业使用人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报登记，并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将住宅室内装饰装修工程《房屋使用说明书》的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

　　物业服务企业应当按照室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》及《房屋使用说明书》有关行为的，应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反室内装饰装修管理服务协议的，依法追究违约责任。

　　有关部门接到物业服务企业关于装修人或者装饰装修企业有关违法违规行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。

　　第五十八条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　第五十九条 实行生活垃圾分类收集管理，物业服务企业应根据垃圾产量实际，规范设置收集容器和存放场所，张贴明显标识，确定专人管理，引导业主正确投放，及时定点收集处置，做到垃圾日产日清，确保环境干净整洁。

　　第六十条 经行政部门规划许可的地下车位,开发建设单位应以出售、出租等方式优先满足物业管理区域内的业主停车需要,不得擅自改作他用。

　　规划建设的人民防空工程，在人防主管部门办理《人防工程平时使用证》后，平时可出租给物业管理区域内的业主停放车辆，租金用于物业企业日常管理经费，但开发建设单位不得出售。

　　占用业主共有道路或其他场地设置的地上车位，属物业管理区域内全体业主共同所有。经业主大会同意，地上车位可由物业服务企业代为出租经营，车辆在共有部分停放的收益,归全体业主所有,租金收入扣除物业服务企业日常管理费用后，剩余部分租金用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用。

　　第六十一条 对物业管理区域内使用供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费(即电费)，物业服务企业应按照《天水市普通住宅小区二次转供能源费标准》(天发改价格〔2020〕6号)执行收费原则和分摊办法。

　　第六十二条 物业管理区域内的房屋租赁，应当遵循“平等、自愿、合法和诚实信用”的原则，由房屋所有人(出租人)将居住房屋依法出租给公民、法人或其他组织(承租人)，并签订租赁合同。出租人和承租人应共同承担相应的义务。

　　租赁合同订立后30日内，出租人、承租人应当到租赁房屋所在地的社区和县房地产主管单位办理租赁合同登记备案;到所在地乡镇派出所办理居住信息登记手续。

　　第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十四条 专项维修资金的缴存、使用和管理参照《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》和《天水市物业共用部位共用设施设备专项维修资金管理实施细则》执行。

　　第六十五条 供排水、供电、供气、供热、通讯等经营单位，应当按照与开发建设单位、物业企业、业主书面约定的设施设备管理范围，各自承担相应区域内设施设备的维修、养护和更新。特殊设施设备另有规定的除外。

　　第六十六条 县住房建设事务服务中心履行下列职责：

　　(一)制定全县物业管理活动的有关政策;

　　(二)对全县物业管理活动进行指导和监督;

　　(三)对物业服务企业的服务标准、内容、质量进行检查考核;

　　(四)负责物业服务企业服务及信用等级管理;

　　(五)依法开展物业管理区域划分、物业管理招标及中标结果备案、协议方式选聘物业服务企业的核准、物业承接查验备案、物业服务合同备案、物业服务企业信息登记录入等工作;

　　(六)负责住宅专项维修资金的缴存、使用和监督管理;

　　(七)依法处理物业服务矛盾纠纷投诉;

　　(八)法律、法规规定的其他职责。

　　第六十七条 相关职能部门分别履行下列职责：

　　(一)县发改局负责制定前期物业服务收费指导价的审核工作和经济适用房等保障性住房物业服务收费标准,适时调整物业服务收费指导价并定期公布，受理价格政策咨询;

　　(二)县公安局负责物业管理区域内治安巡逻及安防系统监督工作,负责房屋租赁的治安管理、房屋租赁当事人的居住登记，依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放、小区养犬等开展监督检查;

　　(三)县住建局负责对物业项目消防设计审查及验收、建筑工程质量监督和管理,依法处理房屋建筑质量问题引发的投诉及矛盾纠纷，负责物业管理区域内绿化率、树木、绿地变动的审批，依法查处毁绿行为，依法查处违反人防规定的违法建设行为;

　　(四)县自然资源局负责新建住宅小区的统一规划，督促建设单位按规定配置各类公建配套设施，依法查处违反规划管理的违法建设行为;

　　(五)县应急管理局负责小区消防安全的监督管理，依法查处安全生产责任事故;

　　(六)县市场监管局负责物业服务企业的登记注册，服务收费的监督和管理，电梯、压力容器等特种设备安全监察工作，依法查处各类违法经营活动、违规收费行为和价格投诉举报的查处;

　　(七)市生态环境局甘谷分局负责对物业管理区域以及周边污染源依法实施监督管理;对违反环保法律、法规的行为依法进行查处;

　　(八)县执法局负责依法查处违章改建、搭建建筑物(构筑物)、侵占公共部位及人行道、破坏公共绿地等违法违规行为;依法监管临街商铺的门头及各类户外广告的设置行为;依法查处噪声污染、乱倒装修装饰垃圾等行为;

　　(九)县司法局负责指导物业管理纠纷人民调解工作;

　　(十)供水、供电、供气、通信、邮政等企事业单位负责物业管理区域内相应产权所属设施设备的管理和维护，协调处理相关矛盾纠纷。

　　第六十八条 乡镇人民政府履行下列职责：

　　(一)建立本辖区物业管理工作制度;

　　(二)组织成立业主大会和选举业主委员会,指导业主大会、业主委员会依法履行职责;

　　(三)建立物业管理联席会议制度,依法调解本辖区物业管理纠纷;

　　(四)协调物业管理与社区管理关系;

　　(五)负责本辖区内三无小区、老旧小区及新农村建设、易地搬迁形成的新小区的物业管理工作;

　　(六)指导和监督社区做好房屋租赁管理工作;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第六十九条 社区(村民委员会)履行下列职责：

　　(一)协助乡镇人民政府和业务主管部门做好社区物业管理工作，建立本辖区内物业管理有关基础数据台账(含小区基本情况、物业服务企业、建设单位、业主委员会、基本情况等)，并常态化管理;

　　(二)协助乡镇人民政府，组织本辖区业主大会筹备、召开、选举;

　　(三)对本辖区内业主大会和业主委员会的工作进行指导和协调;

　　(四)指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织;

　　(五)负责房屋租赁合同登记备案工作，协调和处理辖区内房屋租赁事务和纠纷;

　　(六)协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第七十条 物业服务企业应当具有独立法人资格，依法取得营业执照，并自领取营业执照之日起30日内，到县物业管理行业主管单位进行信息登记。

　　工商注册地在县外的物业服务企业到本县从事物业服务的，应当持营业执照、物业企业基本信息、人员信息、项目信息等相关资料到县物业管理行业主管单位进行信息登记。

　　第七十一条 开发建设单位、物业服务企业、业主、物业使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》和有关法律、法规的规定予以处罚。

　　第七十二条 政府工作人员、物业服务企业管理人员等相关人员未按规定履行职责，严重影响本区域物业管理的，依法追究负责人和有关责任人的责任。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十三条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。

　　附件下载地址：pdf第二条 本办法所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
    本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
    第三条 本办法适用于全县行政区域内的物业管理活动。
    新建住宅小区和配套设施比较齐全的原有住宅小区，应当实行物业管理。 
    配套设施不全的原有住宅小区，由所在地乡镇人民政府牵头，县物业管理行业主管单位指导，原产权单位组织实施（原产权单位改制的，由所属行业主管部门负责），采取选聘物业公司、委托服务机构或者业主自治管理等方式，逐步实行物业管理。
    配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
    第四条 物业管理遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则，推行业主自主管理与专业服务相结合的市场化、社会化、智能化管理方式，提高物业管理服务水平。
    第五条 县住房建设事务服务中心是全县物业管理的行业主管单位，负责全县行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县发改、公安、住建、民政、生态环境、市场监管、应急管理、自然资源、综合执法等行政主管部门以及乡镇人民政府、社区（村民委员会），按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务指导和监督管理。
    第六条 县物业管理行业主管单位应加强物业管理行业协会建设。
    物业管理行业协会应依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。
    第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，应综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素。
    第八条 业主是依法登记取得房屋的所有权人。
    物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
    业主、物业使用人不得以放弃权利为由不履行应承担的义务。
    第九条 业主在物业管理活动中,享有下列权利：
    （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
    （二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
    （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
    （四）参加业主大会，行使投票权；
    （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
    （六）监督业主委员会的工作；
    （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
    （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
    （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
    （十）法律、法规规定的其他权利。
    第十条 业主在物业管理活动中,履行下列义务：
    （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
    （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
    （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
    （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
    （五）按时交纳物业服务费用；
    （六）法律、法规规定的其他义务。
    第十一条 业主大会由物业管理区域内的全体业主共同组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。业主大会的决定，对全体业主具有约束力。一个物业管理区域成立一个业主大会。
    第十二条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
    符合前款规定的，建设单位应当书面报告县物业管理行业主管单位和所在地乡镇人民政府，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县物业管理行业主管单位和所在地乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
    第十三条 符合成立业主大会条件的，县物业管理行业主管单位和乡镇人民政府应当在收到建设单位或者业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，共同负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。
    第十四条 首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位、乡镇人民政府代表、社区（村民委员会）代表组成,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府代表担任。
    筹备组人数由5人以上的单数组成，具体人数和产生办法由物业所在地乡镇人民政府根据实际情况合理确定，并在物业管理区域进行公示。
    第十五条 筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府或者社区（村民委员会）组织业主推荐或者自荐。
    业主委员会委员应当符合候选人资格规定，鼓励党员、退休老干部、优秀人才等业主担任业主委员会候选人。
    第十六条 建设单位在筹备组成立7日内，应向筹备组提供召开首次业主大会所需资料，并承担筹备组工作经费和首次业主大会费用。
    第十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会，推选及表决办法在业主大会议事规则中规定。
    推选参加业主大会的业主代表，应在会前3日内就业主大会表决事项，书面征求其所代表业主的表决意见。表决书经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会投票表决。
    第十八条 业主大会决定以下事项：
    （一）制定和修改业主大会议事规则；
    （二）制定和修改管理规约；
    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
    （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
    （五）选聘和解聘物业服务企业；
    （六）筹集和使用专项维修资金；
    （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
    （八）改变共有部分的用途；
    （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
    （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
    第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受乡镇人民政府的指导，接受业主的监督。
    业主委员会由5至11人单数组成。委员具体人数、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。
    业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可以连选连任。
    第二十条 业主委员会履行下列职责：
    （一）召集业主大会，报告物业管理的实施情况；
    （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
    （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
    （四）监督管理规约的实施；
    （五）业主大会赋予的其他职责。
    第二十一条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列资格条件：
    （一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；
    （二）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范遵守履行业主义务；
    （三）本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域的物业服务企业任职;
    （四）未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权；
    （五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
    （六）具有一定组织能力；
    （七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;
    （八）按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。
    除上述条件外，业主委员会主任还应当符合以下条件：
    （一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
    （二）具有良好的职业道德，遵纪守法；
    （三）具有必要的工作条件和工作时间；
    （四）熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。
    业主是法人或其他组织的，可以授权其代表参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织。
    第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列信息，同时报送所在地乡镇人民政府和社区（村民委员会）：
    （一）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；
    （二）业主大会和业主委员会的决定；
    （三）专项维修资金的筹集使用情况；
    （四）物业共有部分的使用与经营收益情况；
    （五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
    （六）其他应当向业主公开的情况和资料。
    第（三）、（四）、（五）项至少每半年向业主公布一次。
    第二十三条 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
    第二十四条 业主委员会任期届满前三个月内，应当书面告知乡镇人民政府、社区（村民委员会），乡镇人民政府应当指导业主委员会换届选举工作。业主委员会未按照前款规定报告的，乡镇人民政府可以应业主书面要求责令业主委员会限期整改。
    第二十五条 换届选举小组由业主委员会、业主代表组成，其中业主代表由业主组织推荐或自荐产生，人数不得少于总人数的一半。换届选举小组人数应当为单数，具体人数和产生办法应当在业主大会议事规则中予以约定。
    换届选举工作应当邀请乡镇人民政府、社区（村民委员会）代表参加，接受指导。
    第二十六条 业主委员会应当自换届选举小组成立之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交乡镇人民政府或社区（村民委员会）。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，乡镇人民政府或社区（村民委员会）应当提供。
    新一届业主委员会选举产生后，应当在30日内向县物业管理行业主管单位、乡镇人民政府办理业主委员会备案手续，乡镇人民政府或社区（村民委员会）应当在备案后10日内将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
    拒不移交第一款所述物品的，乡镇人民政府应当督促移交，换届选举小组也可以请求物业所在地公安机关协助移交，公安机关应当及时予以协助。
    第二十七条 自换届选举小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会对下列事项作出决定：
    （一）选聘、解聘物业服务企业；
    （二）调整物业收费标准；
    （三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项， 但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外；
    （四）其他重大事项。
    第二十八条 出现以下情形，由乡镇人民政府组织业主进行换届选举：
    （一）业主委员会任期届满未组织改选，经乡镇人民政府限期整改仍未改选的；
    （二）业主委员会启动改选，至任期届满仍未能选举产生新一届业主委员会的。
    第二十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：
    （一）因房屋转让等原因不再是本物业管理区域内业主的；
    （二）因健康等原因丧失履行职责能力的；
    （三）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
    （四）在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的；
    （五）业主委员会委员以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职请求的；
    （六）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
    第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或业主委员会根据业主大会的授权，罢免其委员资格：
    （一）挪用、侵占业主共有财产行为的；
    （二）索取或收受建设单位、物业服务企业或利害关系业主提供的钱物和非法利益的；
    （三）利用职务之便要求物业服务企业减免本人或利害关系人物业服务费的；
    （四）在竞选业主委员会委员期间有利益诱惑或作出侵害业主权益及他人合法权益的承诺等违规行为的；
    （五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关用途的；
    （六）满1年以上不交纳物业服务费用的；
    （七）连续3次以上无故缺席业主委员会会议的；
    （八）经业主委员会二分之一以上委员或20%以上的业主提议撤销其委员资格的；
     (九)被列为失信惩戒对象的；
    （十）管理规约、业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。
    第三十一条 业主委员会委员人数不足但超过半数的，应当按照业主大会议事规则约定及时补足。
    第三十二条 业主委员会委员人数不足总数的二分之一或者出现无法正常运行的其他情况时，应当提前进行换届选举工作。
    因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区（村民委员会）在乡镇人民政府的指导下，代替行使业主委员会的职责。
    第三十三条 县物业管理行业主管单位、自然资源部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。对影响消防、避险、燃气、电梯以及其他属于全体业主共有的设施设备使用的，不得分割划分。
    第三十四条 分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被市政道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
    第三十五条 在取得商品房预售许可或者现房销售前，建设单位应当持下列资料向项目所在地县物业管理行业主管单位申请划分物业管理区域：
    （一）房地产开发项目核准或者备案文件；
    （二）土地使用权证；
    （三）建设用地规划许可证；
    （四）建设工程规划许可证；
    （五）建设工程开（施）工许可证；
    （六）其他相关资料。
    县物业管理行业主管单位应当自受理申请之日起20日内，会同自然资源部门按本办法第三十三条、第三十四条规定进行划分。
    建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。
    第三十六条 新建住宅物业时，建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房、智慧安防小区集中用房等。
    同一物业管理区域分期开发建设的项目，物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当首期建设；不能首期建设的，建设单位应当提供符合要求的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。不动产登记部门在办理首次登记时，应当注明物业服务用房、业主委员会议事用房室号。物业服务用房、业主委员会议事用房属于全体业主所有，应当专门用于物业管理工作，不得擅自处置或者改变用途。
    第三十七条 一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业服务。
    第三十八条 住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》有关规定，通过招投标方式选聘具有相应资格的物业服务企业，提供前期物业服务。但有下列情形之一的，经住宅物业所在地县物业管理行业主管单位批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：
    （一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的；
    （二）投标人少于3个的；
    （三）法律、法规另有规定的。
    第三十九条 商品房销（预）售前，建设单位应当制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并持下列资料向物业项目所在地县物业管理行业主管单位备案：
    （一）临时管理规约样本；
    （二）通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件；
    （三）前期物业服务合同；
    （四）物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件；
    （五）房屋使用说明书。
    第四十条 新建住宅实行物业交付承接查验制度。前期物业承接查验和物业承接查验应当按照《物业承接查验办法》有关规定执行。
    物业承接查验可以邀请业主代表、县物业管理行业主管单位、乡镇人民政府、社区（村民委员会）、专业经营单位等代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行，对物业承接查验的过程和结果进行公证。
    建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业交付使用前15日内，与受聘的物业服务企业完成承接查验工作，签订《物业管理承接查验协议》。
    第四十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件报送县物业管理行业主管单位备案，并在物业管理区域内显著位置公告。
    第四十二条 物业服务合同期满，但物业管理区域未依法选聘物业服务企业，并且原物业服务企业未放弃服务的，业主大会或者业主委员会没有异议的，原物业服务合同继续履行至新物业服务合同生效之日。
    第四十三条 业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同。应当在《物业服务合同》生效前15日内，由业主委员会会同新选聘的物业服务企业、原物业服务企业完成移交工作（另有约定时限的除外）。
    第四十四条 物业服务企业在物业服务活动中，享有下列权利：
    （一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理；
    （二）依照国家、省市有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费；
    （三）劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为；
    （四）法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。
    第四十五条 物业服务企业在物业服务活动中，履行下列义务：
    （一）落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作；
    （二）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；
    （三）对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；
    （四）做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；
    （五）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；
    （六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
    第四十六条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
    第四十七条 物业服务事项包含下列内容：
     (一)建筑物共有部位的维护和管理；
     (二)共用设施设备的日常运行、维护和管理；
     (三)共有部位的绿化、环境卫生的养护和管理；
     (四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；
     (五)物业服务档案和物业档案的管理；
     (六)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
     物业企业可以就超出物业服务合同约定的服务与业主另行约定。
    第四十八条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。保障性住房物业服务和普通商品住房前期物业服务收费标准由县价格行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价。
    同一物业管理区域内同一物业服务等级、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。
    第四十九条 建设单位出售房屋时，向房屋买受人承诺减免物业服务费的，减免的物业费应由建设单位承担，建设单位与物业服务企业另有约定的除外。
    第五十条 在交付房屋时产生的纠纷，由建设单位和业主协商解决，业主应按照物业服务合同约定交纳物业服务费。
    第五十一条 物业服务企业应当公示下列信息：
    （一）物业服务企业基本信息、人员配置、物业服务或投诉电话等；
    （二）物业服务合同、服务内容及标准、收费项目及收费标准；
    （三）电梯、消防、安防等共用设施设备及供水、供电、供气等专业经营设施设备的维护保养单位名称、资质、联系方式等基本信息和安全警示标识；
    （四）共用水电费用分摊情况；
    （五）共有部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况;
    （六）房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;
    （七）物业服务企业的诚信服务承诺;
    （八）其他应当公开的信息。
    第五十二条 物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日内告知。
    物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：
    （一）移交保管的物业档案、物业服务档案；
    （二）移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
    （三）移交物业服务用房；
    （四）分项清算预收、代收的有关费用；
    （五）专项维修资金使用情况资料；
    （六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
    物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
    第五十三条 业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
    第五十四条 业主、物业使用人在物业管理区域内禁止下列行为：
     (一)在房屋装饰装修时损坏房屋承重结构的；
     (二)违法搭建建筑物和构筑物、改变住宅外立面、在非承重外墙上开门开窗的；
    （三）侵占、损坏公共园林绿地，擅自改变绿地使用性质的；
     (四)堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道、应急通道、盲道，毁损共用消防设施、器材的；
    （五）餐饮服务业超过规定标准排放油烟、噪声或产生振动，影响居民生活的；
    （六）未经批准饲养犬只、未按规定拴养或圈养犬只、非法带犬进入公共场所，饲养的犬只不按规定登记、免疫和定期检测的；
    （七）侵占、损坏楼道等物业共用部位、共用设施设备等行为；
    （八）擅自改变房屋使用性质的；
    （九）在公共建筑物、构筑物、树木及其他共用设施上涂写、刻画，擅自张贴广告、墙报、标语和海报等宣传品的；
     (十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害物质的；
    （十一）从建筑物、构筑物内向外抛掷物品的；
    （十二）随意堆放、倾倒垃圾、杂物的；
     (十三 )法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
    物业服务企业、业主委员会应当加强对物业管理区域的巡查、管理，发现存在以上有关行为的，应当及时有力予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，并协助做好相关工作。
    第五十五条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，不得有下列行为：
    （一）擅自提高收费标准、增加收费项目或者降低服务标准;
    （二）擅自利用或者允许他人利用物业共有部位、共用设施设备进行经营;
    （三）擅自改变物业服务用房、业主委员会议事活动用房和共有部位、共用设施设备的用途;
    （四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益;
    （五）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;
    （六）擅自退出物业管理区域或者不履行物业服务合同约定义务;
    （七）擅自实施停水、停电、停气;
    （八）无正当理由阻止供水、供电、供气、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业管理区域服务;
    （九）泄露业主、物业使用人信息；
    （十）其他损害业主权益的情形。
    第五十六条 有关行政主管部门在接到相关违法行为的投诉、举报后，应当及时登记并依法调查处理。对不属于本部门职权范围的事项，应当及时移送给相应的行政主管部门，并告知投诉人、举报人。
    第五十七条 业主或者物业使用人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报登记，并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将住宅室内装饰装修工程《房屋使用说明书》的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。
    物业服务企业应当按照室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》及《房屋使用说明书》有关行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反室内装饰装修管理服务协议的，依法追究违约责任。
    有关部门接到物业服务企业关于装修人或者装饰装修企业有关违法违规行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。
    第五十八条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
    第五十九条 实行生活垃圾分类收集管理，物业服务企业应根据垃圾产量实际，规范设置收集容器和存放场所，张贴明显标识，确定专人管理，引导业主正确投放，及时定点收集处置，做到垃圾日产日清，确保环境干净整洁。
    第六十条 经行政部门规划许可的地下车位,开发建设单位应以出售、出租等方式优先满足物业管理区域内的业主停车需要,不得擅自改作他用。
    规划建设的人民防空工程，在人防主管部门办理《人防工程平时使用证》后，平时可出租给物业管理区域内的业主停放车辆，租金用于物业企业日常管理经费，但开发建设单位不得出售。
    占用业主共有道路或其他场地设置的地上车位，属物业管理区域内全体业主共同所有。经业主大会同意，地上车位可由物业服务企业代为出租经营，车辆在共有部分停放的收益,归全体业主所有,租金收入扣除物业服务企业日常管理费用后，剩余部分租金用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用。
    第六十一条 对物业管理区域内使用供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费（即电费），物业服务企业应按照《天水市普通住宅小区二次转供能源费标准》（天发改价格〔2020〕6号）执行收费原则和分摊办法。
    第六十二条 物业管理区域内的房屋租赁，应当遵循“平等、自愿、合法和诚实信用”的原则，由房屋所有人（出租人）将居住房屋依法出租给公民、法人或其他组织（承租人），并签订租赁合同。出租人和承租人应共同承担相应的义务。
    租赁合同订立后30日内，出租人、承租人应当到租赁房屋所在地的社区和县房地产主管单位办理租赁合同登记备案；到所在地乡镇派出所办理居住信息登记手续。
    第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
    专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
    第六十四条 专项维修资金的缴存、使用和管理参照《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》和《天水市物业共用部位共用设施设备专项维修资金管理实施细则》执行。
    第六十五条 供排水、供电、供气、供热、通讯等经营单位，应当按照与开发建设单位、物业企业、业主书面约定的设施设备管理范围，各自承担相应区域内设施设备的维修、养护和更新。特殊设施设备另有规定的除外。
    第六十六条 县住房建设事务服务中心履行下列职责：
    （一）制定全县物业管理活动的有关政策；
    （二）对全县物业管理活动进行指导和监督；
    （三）对物业服务企业的服务标准、内容、质量进行检查考核；
    （四）负责物业服务企业服务及信用等级管理；
    （五）依法开展物业管理区域划分、物业管理招标及中标结果备案、协议方式选聘物业服务企业的核准、物业承接查验备案、物业服务合同备案、物业服务企业信息登记录入等工作；
    （六）负责住宅专项维修资金的缴存、使用和监督管理；
    （七）依法处理物业服务矛盾纠纷投诉；
    （八）法律、法规规定的其他职责。
    第六十七条 相关职能部门分别履行下列职责：
    （一）县发改局负责制定前期物业服务收费指导价的审核工作和经济适用房等保障性住房物业服务收费标准,适时调整物业服务收费指导价并定期公布，受理价格政策咨询；
    （二）县公安局负责物业管理区域内治安巡逻及安防系统监督工作,负责房屋租赁的治安管理、房屋租赁当事人的居住登记，依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放、小区养犬等开展监督检查；
    （三）县住建局负责对物业项目消防设计审查及验收、建筑工程质量监督和管理,依法处理房屋建筑质量问题引发的投诉及矛盾纠纷，负责物业管理区域内绿化率、树木、绿地变动的审批，依法查处毁绿行为，依法查处违反人防规定的违法建设行为；
    （四）县自然资源局负责新建住宅小区的统一规划，督促建设单位按规定配置各类公建配套设施，依法查处违反规划管理的违法建设行为；
    （五）县应急管理局负责小区消防安全的监督管理，依法查处安全生产责任事故；
    （六）县市场监管局负责物业服务企业的登记注册，服务收费的监督和管理，电梯、压力容器等特种设备安全监察工作，依法查处各类违法经营活动、违规收费行为和价格投诉举报的查处；
    （七）市生态环境局甘谷分局负责对物业管理区域以及周边污染源依法实施监督管理；对违反环保法律、法规的行为依法进行查处；
    （八）县执法局负责依法查处违章改建、搭建建筑物（构筑物）、侵占公共部位及人行道、破坏公共绿地等违法违规行为；依法监管临街商铺的门头及各类户外广告的设置行为；依法查处噪声污染、乱倒装修装饰垃圾等行为；
    （九）县司法局负责指导物业管理纠纷人民调解工作；
    （十）供水、供电、供气、通信、邮政等企事业单位负责物业管理区域内相应产权所属设施设备的管理和维护，协调处理相关矛盾纠纷。
    第六十八条 乡镇人民政府履行下列职责：
    （一）建立本辖区物业管理工作制度;
    （二）组织成立业主大会和选举业主委员会,指导业主大会、业主委员会依法履行职责;
    （三）建立物业管理联席会议制度,依法调解本辖区物业管理纠纷;
    （四）协调物业管理与社区管理关系;
    （五）负责本辖区内三无小区、老旧小区及新农村建设、易地搬迁形成的新小区的物业管理工作；
    （六）指导和监督社区做好房屋租赁管理工作；
    （七）法律、法规规定的其他职责。
    第六十九条  社区（村民委员会）履行下列职责：
    （一）协助乡镇人民政府和业务主管部门做好社区物业管理工作，建立本辖区内物业管理有关基础数据台账（含小区基本情况、物业服务企业、建设单位、业主委员会、基本情况等），并常态化管理；
    （二）协助乡镇人民政府，组织本辖区业主大会筹备、召开、选举；
    （三）对本辖区内业主大会和业主委员会的工作进行指导和协调；
    （四）指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织;
    （五）负责房屋租赁合同登记备案工作，协调和处理辖区内房屋租赁事务和纠纷；
    （六）协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷；
    （七）法律、法规规定的其他职责。
    第七十条 物业服务企业应当具有独立法人资格，依法取得营业执照，并自领取营业执照之日起30日内，到县物业管理行业主管单位进行信息登记。
    工商注册地在县外的物业服务企业到本县从事物业服务的，应当持营业执照、物业企业基本信息、人员信息、项目信息等相关资料到县物业管理行业主管单位进行信息登记。
    第七十一条 开发建设单位、物业服务企业、业主、物业使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》和有关法律、法规的规定予以处罚。
    第七十二条 政府工作人员、物业服务企业管理人员等相关人员未按规定履行职责，严重影响本区域物业管理的，依法追究负责人和有关责任人的责任。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    第七十三条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。

附件：

甘谷县人民政府关于印发甘谷县物业管理实施办法的通知.docx

甘谷县人民政府关于印发甘谷县物业管理实施办法的通知.pdf